Le dossier d'une villa de 320 m² à Saint-Tropez, pièce par pièce

Le bien

Commune

Saint-Tropez — 21 des 26 maisons vendues en 2024 y ont dépassé le million d'euros, soit 81 % du marché

Surface habitable

320 m² — la plus grande maison réellement vendue sur la commune en 2024 faisait 390 m²

Année de construction

1972 — la tranche 1948-1974 est la plus représentée du parc, avec 774 logements

Classe énergétique

E — 255 logements de la commune sont dans cette classe

Dépendances

un pool house de 28 m², un garage double aménagé

Ce profil n'est pas choisi au hasard : chacune de ses caractéristiques correspond à la valeur la plus fréquente du parc local. C'est le bien que l'on rencontre, pas le bien qui arrange la démonstration.

Les 7 pièces du dossier, et les 2 qui ne s'appliquent pas

Une liste de diagnostics ne dit rien tant qu'on ne sait pas lesquels se déclenchent pour un bien donné. Voici le raisonnement, pièce par pièce.

DPE

Systématique · validité 10 ans. Le bien ressort en classe E. Sur 2 638 logements recensés à Saint-Tropez, 255 sont dans cette classe : elle n'a rien d'exceptionnel localement, mais elle déclenche l'audit énergétique.

Audit énergétique

Classe E, F ou G à la vente · validité 5 ans. C'est la pièce la plus lourde du dossier. Elle impose deux scénarios de travaux chiffrés menant au moins à la classe C, avec les aides mobilisables et l'ordre d'intervention.

État des risques

Systématique · validité 6 mois. Saint-Tropez est en sismicité 2 (faible) et en potentiel radon 3 — le niveau le plus élevé de l'échelle. Le document est généré à l'adresse exacte, pas à la commune.

Repérage amiante

Permis antérieur à juillet 1997 · validité Illimitée si négatif. Bâti de 1972 : le repérage est obligatoire. Sur ce type de construction, ce sont les dalles de sol, les colles et les conduits qui sont visés, rarement le gros œuvre.

Constat plomb — non applicable

Non — bâti postérieur à 1949. C'est le contresens le plus fréquent : on suppose qu'un bien « ancien » déclenche les deux. Le seuil du plomb est 1949, celui de l'amiante juillet 1997. Ici, seul le second s'applique.

Électricité

Installation de plus de 15 ans · validité 3 ans. Le tableau alimente la maison, le pool house, le local technique de la piscine et l'éclairage extérieur. Chaque circuit entre au diagnostic — c'est le poste dont le périmètre est le plus souvent sous-estimé au devis.

Gaz

Installation fixe de plus de 15 ans · validité 3 ans. Chaudière et cuisson raccordées à demeure. Réalisé dans la même visite que l'électricité, sans déplacement supplémentaire.

État termites

Commune sous arrêté préfectoral · validité 6 mois. Le Var est couvert. C'est la pièce à validité la plus courte du dossier, et elle commande donc tout le calendrier.

Loi Carrez — non applicable

Non — maison individuelle hors copropriété. Le mesurage Carrez ne vise que les lots de copropriété. À Saint-Tropez le parc compte pourtant 1 716 appartements pour 851 maisons : sur un appartement, la réponse serait inverse.

Le calendrier, et pourquoi il ne se lit pas à l'envers

L'erreur la plus coûteuse n'est pas d'oublier une pièce : c'est de toutes les produire trop tôt. Deux d'entre elles ne valent que six mois.

J-45 · Rassembler les pièces

Date du permis de construire, plans, localisation du tableau et du compteur, accès aux combles et au vide sanitaire. Rien n'est obligatoire, tout raccourcit la visite.

J-40 · Amiante, électricité, gaz, DPE

Une seule visite d'une demi-journée. La surface ne commande pas la durée : c'est le nombre de bâtiments et de circuits.

J-38 · Retour du laboratoire

Un prélèvement amiante douteux allonge la restitution de 24 à 48 h. Les échantillons partent ensemble, ce délai ne s'applique qu'une fois.

J-30 · Audit énergétique

Il reprend le relevé du DPE. Le commander après la promesse de vente est l'erreur qui retarde le plus souvent une signature.

J-20 · État des risques

Généré sur bases publiques, aucune visite. Six mois de validité : inutile de le produire plus tôt.

J-15 · État termites

Programmé en dernier, volontairement. Six mois de validité : établi en début de mise en vente, il expire avant l'acte et se refait à la charge du vendeur.

Les trois arbitrages que la liste ne montre pas

L'ordre compte plus que la vitesse

Tout produire le même jour paraît efficace et ne l'est pas. L'état termites et l'état des risques valent six mois ; s'ils sont établis au lancement d'une vente qui prendra cinq mois, ils sont à refaire. On les programme en dernier, et on commence par ce qui ne périme pas.

Le pool house n'est pas un détail

Il n'entre pas dans le DPE — ce n'est pas un local d'habitation chauffé. Mais son installation électrique relève bien du diagnostic dès qu'elle part du tableau de la maison. Un devis qui l'ignore est un devis qui sera révisé sur place.

La classe E n'est pas une mauvaise nouvelle en soi

Elle déclenche l'audit, donc un coût. Mais l'audit chiffre la sortie de classe, et ce chiffrage devient un argument face à un acquéreur qui, sans lui, imaginera toujours pire que la réalité.

Ce que ce dossier coûte

Nous n'affichons pas de grille : sur ce segment, un prix donné sans avoir décrit le bien est un prix faux, et il est presque toujours révisé ensuite. Sur ce profil, les postes qui pèsent sont l'audit énergétique — déclenché par la classe E — et le nombre de circuits électriques, gonflé par le pool house et le local technique. Le simulateur établit la liste exacte en cinq questions, et le devis ferme part sous 24 h ouvrées.