Quels diagnostics sont obligatoires pour un mas ?
Un mas est presque toujours antérieur à 1949, ce qui déclenche à la fois le constat de risque d'exposition au plomb et le repérage amiante. Les bâtiments agricoles reconvertis — bergerie, magnanerie, remise — comptent chacun comme un bâtiment distinct dès lors qu'ils sont clos et couverts.
Ce qui change par rapport à un logement ordinaire
La pierre et la terre crue ne contiennent pas d'amiante, mais les rénovations des années 1960 à 1990 en ont introduit partout : dalles de sol, colles, conduits de fumée en fibrociment, plaques de toiture des annexes. Le repérage porte sur les matériaux ajoutés, pas sur le bâti d'origine.
Le piège le plus fréquent
L'assainissement non collectif concerne la quasi-totalité des mas isolés. Son contrôle est valable trois ans à la vente et relève du service public d'assainissement, pas du diagnostiqueur : il faut l'anticiper, les délais de rendez-vous sont longs.
Ce qu'il faut préparer avant la visite
- Le rapport d'assainissement non collectif s'il existe
- La liste des bâtiments annexes — bergerie, remise, magnanerie
- L'historique des rénovations, qui oriente le repérage amiante
- L'année de construction du corps principal
Les diagnostics concernés
Les diagnostics obligatoires pour un mas, un par un
- Plomb
- Quasi systématique : un mas est presque toujours antérieur à 1949. Les peintures des menuiseries anciennes sont le point de contrôle principal.
- Amiante
- Systématique également, mais sur les matériaux AJOUTÉS : plaques de fibrociment des annexes, dalles de sol, colles et conduits posés entre 1960 et 1997. La pierre et la terre crue n'en contiennent pas.
- DPE
- Systématique. Les murs épais donnent une inertie que la méthode conventionnelle ne valorise pas : le résultat est souvent moins bon que le confort réel.
- Assainissement non collectif
- Dès que le mas n'est pas raccordé au tout-à-l'égout, ce qui est la règle en zone isolée. Contrôle valable 3 ans, réalisé par le service public — pas par le diagnostiqueur.
- Électricité et gaz
- Dès 15 ans. Sur un bâti rénové par étapes, les installations coexistent souvent sur plusieurs époques.
- État termites
- Dans les communes visées par arrêté préfectoral, fréquentes dans le Sud. Validité 6 mois.
Pour voir ce que cela donne sur un bien concret, nous avons reconstitué le dossier complet d'une villa de 320 m² à Saint-Tropez : les pièces retenues, celles qui ne s'appliquent pas, et le calendrier.
Une mission réelle sur ce type de bien : le pool house non déclaré d'une villa des années 1970, un second passage, et un DPE sorti en E là où l'annonce annonçait un D.
Combien de temps prend la visite
Le corps principal se relève en une demi-journée. Chaque bâtiment annexe clos et couvert — bergerie, magnanerie, remise, cave — ajoute une à deux heures. Sur un mas restauré par tranches, l'historique des travaux est ce qui pèse le plus : c'est lui qui oriente le repérage amiante, et son absence oblige à multiplier les sondages.
Ce qui fait varier le devis
Nous n'affichons pas de grille tarifaire : sur ce segment, un prix annoncé sans avoir vu le bien est un prix faux. Voici ce que nous demandons pour l'établir.
- Le nombre de bâtiments annexes vendus avec le mas.
- L'existence d'un rapport d'assainissement en cours de validité, ou la nécessité de le programmer.
- L'historique des rénovations : sans lui, le repérage amiante suppose davantage de prélèvements.
- Le zonage termites de la commune.
- L'accès aux combles, aux caves et aux vides sanitaires.
Les autres types de biens
- Villa — Une villa des années 1970 à 1990 échappe au constat plomb — le seuil est 1949 — mais reste soumise au repérage amiante, dont le seuil est juillet 1997.
- Château — Le DPE d'un bâtiment classé antérieur à 1948 peut être établi par la méthode sur factures plutôt que par calcul conventionnel.
- Domaine — La surface habitable déclarée dans l'annonce ne doit inclure que les locaux d'habitation.
- Propriété de caractère — Un classement E, F ou G déclenche l'audit énergétique à la vente.