Quels diagnostics sont obligatoires pour une propriété de caractère ?
Une propriété de caractère se distingue moins par sa surface que par son ancienneté : bâti antérieur à 1949 dans la majorité des cas, donc plomb et amiante systématiques, et installations électriques et gaz presque toujours au-delà du seuil de quinze ans qui déclenche leur contrôle.
Ce qui change par rapport à un logement ordinaire
Les menuiseries anciennes, les volumes hauts et les murs épais donnent des résultats de DPE contre-intuitifs : l'inertie du bâti ancien n'est pas valorisée par la méthode de calcul conventionnelle, qui pénalise souvent ces biens par rapport à leur confort réel.
Le piège le plus fréquent
Un classement E, F ou G déclenche l'audit énergétique à la vente. Sur un bâti ancien protégé ou contraint, les scénarios de travaux chiffrés que l'audit doit proposer demandent une expertise que tous les opérateurs n'ont pas.
Ce qu'il faut préparer avant la visite
- L'année de construction
- La nature des menuiseries et du mode de chauffage principal
- Les contraintes d'urbanisme ou de protection applicables
- Les factures d'énergie des trois dernières années
Les diagnostics concernés
Les diagnostics obligatoires pour une propriété de caractère, un par un
- Plomb
- Le bâti est majoritairement antérieur à 1949 : le constat est la règle, pas l'exception.
- Amiante
- Sur les matériaux ajoutés lors des rénovations successives, jusqu'en juillet 1997.
- DPE
- Systématique — et c'est ici qu'il faut être averti : l'inertie du bâti ancien n'est pas valorisée par le calcul conventionnel, qui pénalise ces biens par rapport à leur confort réel.
- Audit énergétique
- Dès la classe E à la vente. Sur un bâti contraint par l'urbanisme, les scénarios de travaux demandent une expertise que tous les opérateurs n'ont pas.
- Électricité et gaz
- Dès 15 ans d'installation, ce qui est presque toujours le cas.
- État des risques
- Systématique. Sur un bâti ancien de centre-ville, c'est le retrait-gonflement des argiles qui ressort le plus souvent, et il explique une part des fissures que les acquéreurs relèvent. Validité 6 mois.
- Loi Carrez
- Uniquement si le bien est un lot de copropriété — le cas d'un appartement dans un hôtel particulier divisé.
Pour voir ce que cela donne sur un bien concret, nous avons reconstitué le dossier complet d'une villa de 320 m² à Saint-Tropez : les pièces retenues, celles qui ne s'appliquent pas, et le calendrier.
Une mission réelle sur ce type de bien : le pool house non déclaré d'une villa des années 1970, un second passage, et un DPE sorti en E là où l'annonce annonçait un D.
Combien de temps prend la visite
Une demi-journée à une journée selon la surface et le nombre de niveaux. Les volumes hauts et les escaliers multiplient les déplacements ; les combles aménagés demandent un mesurage attentif, la loi Carrez ne comptant que les hauteurs d'au moins 1,80 mètre.
Ce qui fait varier le devis
Nous n'affichons pas de grille tarifaire : sur ce segment, un prix annoncé sans avoir vu le bien est un prix faux. Voici ce que nous demandons pour l'établir.
- L'année de construction et la nature des menuiseries.
- Le nombre de niveaux et la présence de combles aménagés.
- Le mode de chauffage principal, qui pèse lourd sur le classement.
- Les contraintes d'urbanisme ou de protection applicables.
- Le régime du bien : maison individuelle ou lot de copropriété.
Les autres types de biens
- Villa — Une villa des années 1970 à 1990 échappe au constat plomb — le seuil est 1949 — mais reste soumise au repérage amiante, dont le seuil est juillet 1997.
- Mas — L'assainissement non collectif concerne la quasi-totalité des mas isolés.
- Château — Le DPE d'un bâtiment classé antérieur à 1948 peut être établi par la méthode sur factures plutôt que par calcul conventionnel.
- Domaine — La surface habitable déclarée dans l'annonce ne doit inclure que les locaux d'habitation.